IMU - Alloggi concessi in comodato a parenti entro il primo grado

Soggetti passivi IMU titolari di alloggi concessi in comodato gratuito a parenti entro il primo grado.

Per il corrente anno d’imposta 2026, il Consiglio Comunale, in sede di approvazione del bilancio comunale, ha ritenuto di confermare la maggior parte delle le aliquote IMU già vigenti nell’anno precedente tra le quali è prevista l’aliquota agevolata al 8,6 per mille per gli alloggi concessi in comodato gratuito a parenti entro il primo grado del comodante, ove siano rispettati i requisiti previsti dal prospetto allegato alla delibera ed al quale si rimanda per i necessari dettagli.

Oltre all’aliquota agevolata introdotta dal Comune, è possibile applicare una ulteriore agevolazione introdotta dallo Stato, che comporta la riduzione al 50% della base imponibile del fabbricato, qualora siano rispettati i requisiti previsti dall’articolo 1, comma 747, lettera c), legge n. 160/2019.

Agevolazione comunale

L’agevolazione consente di applicare l’aliquota del 8,6 per mille ai fini del calcolo dell’IMU per l’anno corrente, qualora siano soddisfatti i seguenti requisiti:

• Requisito 1: rapporto di parentela tra comodante (proprietario dell’alloggio) e comodatario (occupante dell’alloggio). Il comodante (che è tenuto a versare l’IMU) deve essere legato da un rapporto di parentela di primo grado (genitore o figlio) con il comodatario (che non è tenuto a versare l’IMU).
• Requisito 2: limite al numero di alloggi posseduti dal comodante e loro collocazione. Non sussiste alcun limite al possesso di alloggi né sul territorio del Comune di Reggio nell’Emilia né in qualsiasi altro comune d’Italia. Ovviamente l’alloggio, o gli alloggi, concessi in comodato devono insistere sul territorio del Comune di Reggio nell’Emilia. Ricadono nell’agevolazione anche le pertinenze (C/2, C/6 o C/7) poste al servizio dell’alloggio concesso in comodato, senza alcun limite numerico.
• Requisito 3: utilizzo dell’alloggio concesso in comodato. L’alloggio detenuto dal comodatario che lo occupa deve essere utilizzato da questi come propria residenza anagrafica e dimora abituale.
• Requisito 4: classificazione catastale degli alloggi. L’agevolazione riguarda gli alloggi in genere, anche quelli classificati nelle categorie A/1, A/8 e A/9.
• Requisito 5: registrazione del contratto di comodato. Per l’applicazione dell’agevolazione non è necessaria la registrazione del contratto trattandosi di comodato gratuito tra parenti.
• Requisito 6: obblighi dichiarativi. Il comodante assolve gli obblighi dichiarativi compilando e presentando la dichiarazione IMU entro il termine del 30 giugno dell’anno successivo a quello nel quale si è iniziata ad applicare l’agevolazione, indicando nel modello che l’immobile è concesso in comodato d’uso e specificando, nello spazio annotazioni del modello, che è stata applicata l’aliquota agevolata. Restano valide le istanze di aliquota agevolata presentate entro il 31 dicembre 2024 sempre che non siano intervenute variazioni alle condizioni che danno diritto all’agevolazione.

Al venir meno dei requisiti per l’applicazione dell’aliquota agevolata, il contribuente è tenuto a comunicare all’ufficio tale informazione utilizzando il modello di dichiarazione IMU, entro il termine del 30 giugno dell’anno successivo a quello nel quale si è avuta la cessazione del beneficio.

Il beneficio a favore dell’alloggio di proprietà del comodante e concesso al comodatario non si applica nel caso non sia soddisfatto anche uno solo dei requisiti sopra indicati.

Analogamente il beneficio decade nel momento in cui viene a mancare, in corso d’anno, anche uno solo dei requisiti sopra indicati.

Ferme restando tutte le condizioni sopra indicate per usufruire dell’aliquota agevolata, la stessa è estesa, in caso di morte del comodatario, al coniuge di quest’ultimo, in presenza di figli minori.

Agevolazione statale

L’agevolazione comporta la riduzione al 50% della base imponibile dell’alloggio, e delle relative pertinenze, ai fini del calcolo dell’IMU. In pratica si ha il dimezzamento dell’imposta per il periodo di sussistenza dei requisiti. Per poter beneficiare dell’agevolazione statale occorre rispettare tassativamente i requisiti definiti dall’art. 1, comma 747, lettera c), legge n. 160/2019:

• Requisito 1: rapporto di parentela tra comodante (proprietario dell’alloggio) e comodatario (occupante dell’alloggio). Il comodante (che è tenuto a versare l’IMU) deve essere legato da un rapporto di parentela di primo grado (genitore o figlio) con il comodatario (che non è tenuto a versare l’IMU). Il comodante ed il comodatario devono avere la propria residenza anagrafica e dimora abituale nel Comune di Reggio nell’Emilia.
• Requisito 2: limite al numero di alloggi posseduti dal comodante e loro collocazione. Il comodante deve possedere (nel senso che deve essere obbligato al versamento dell’IMU) al massimo due alloggi, e relative pertinenze, sull’intero territorio nazionale ancorché posseduti in quota, entrambi gli alloggi devono essere siti sul territorio del Comune di Reggio nell’Emilia. Non fa decadere l’agevolazione il possesso di altri immobili (fabbricati, terreni agricoli o aree fabbricabili), ovunque ubicati, purché diversi dagli alloggi, o la titolarità della nuda proprietà su eventuali ulteriori alloggi oltre il limite fissato.
• Requisito 3: utilizzo degli alloggi. L’alloggio detenuto dal comodatario che lo occupa deve essere utilizzato da questi come propria residenza anagrafica e dimora abituale. L’eventuale ulteriore alloggio posseduto dal comodante nel medesimo Comune di Reggio nell’Emilia deve essere utilizzato da questi come propria abitazione principale ove vi esercita la residenza anagrafica e dimora abituale. Il comodatario non deve essere soggetto passivo d’imposta relativamente all’alloggio occupato (non deve, cioè, essere titolare di quote di possesso). L’agevolazione si estende alla pertinenze entro i limiti fissati dall’art. 1, comma 741, lettera b), legge n. 160/2019.
• Requisito 4: classificazione catastale degli alloggi. L’agevolazione è esclusa per gli alloggi classificati nelle categorie A/1, A/8 e A/9.
• Requisito 5: registrazione del contratto di comodato. Il contratto di comodato d’uso gratuito (sia nel caso di forma scritta che nel caso di forma verbale) deve essere registrato presso l’Agenzia delle entrate. Con la regolare registrazione del contratto il beneficio ha valenza dalla data di registrazione del contratto stesso, sempre che siano rispettati tutti gli altri requisiti.
• Requisito 6: obblighi dichiarativi IMU. Il comodante che ritiene di aver diritto al beneficio dal corrente anno d’imposta, è tenuto a dichiarare ciò presentando all’Ufficio IMU, entro il 30 giugno dell’anno prossimo, la dichiarazione di variazione IMU relativa al corrente anno d’imposta, nella quale indicherà i dati catastali dell’alloggio e delle pertinenze che godono del beneficio e la sua decorrenza. Qualora l’immobile rispetti i requisiti sia per l’applicazione dell’agevolazione statale sia per quella comunale, è ammessa la possibilità di indicare nel modello di dichiarazione IMU, nello spazio destinato alle annotazioni, l’informazione riguardante l’applicazione del doppio beneficio: aliquota agevolata + riduzione base imponibile.,La perdita del beneficio va comunicata con la dichiarazione IMU da presentare entro il termine del 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui il beneficio è decaduto.

Per gli alloggi concessi in comodato gratuito e che rispettano i requisiti per godere anche della riduzione della base imponibile al 50%, dall’anno 2025 l’applicazione dell’aliquota agevolata pari al 8,6 per mille è subordinata al rispetto di un requisito in capo al comodatario (utilizzatore dell’alloggio) il quale non deve essere titolare di proprietà o altro diritto reale di godimento su immobili (fabbricati, terreni agricoli, aree fabbricabili) sull’intero territorio nazionale. Nel caso tale requisito non risulti soddisfatto, il comodante applicherà sì la riduzione della base imponibile al 50% ma l’imposta dovrà essere calcolata applicando l’aliquota ordinaria pari al 10,6 per mille e non l’aliquota agevolata pari al 8,6 per mille.
Il beneficio a favore dell’alloggio di proprietà del comodante e concesso al comodatario non si applica nel caso non sia soddisfatto anche uno solo dei requisiti sopra indicati.

Analogamente il beneficio decade nel momento in cui viene a mancare, in corso d’anno, anche uno solo dei requisiti sopra indicati.

I requisiti vanno verificati in capo al singolo comodante, pertanto, ad esempio, se due genitori sono comproprietari dell’alloggio concesso in comodato al figlio e i requisiti sono posseduti solo da uno dei due (ad esempio perché l’altro genitore possiede un ulteriore alloggio oltre quelli previsti) il beneficio della riduzione del 50% della base imponibile si applicherà solo alla quota di possesso dell’alloggio in capo al comodante che detiene i requisiti, l’altro genitore, sebbene anch’egli comodante, calcolerà l’imposta nei modi ordinari.
Ai fini della corretta individuazione della fattispecie “comodato gratuito” si intende che lo stesso è condizione essenziale affinché il comodatario possa utilizzare l’immobile, pertanto sono esclusi tutti i casi in cui il comodatario abbia una percentuale di proprietà, usufrutto o altro diritto reale sull’immobile stesso.

Occorre, inoltre, tener conto che il comodato gratuito si costituisce solo nel caso in cui il soggetto comodante abbia la disponibilità del bene che intende concedere in comodato. Pertanto, ad esempio, nel caso di alloggi gravati da un provvedimento di assegnazione disposto dal Giudice a favore del genitore affidatario, il genitore non assegnatario dell’alloggio non può disporre del bene e, pertanto, non può concederlo in comodato al figlio divenuto maggiorenne se, prima, non si è avuta la revoca del provvedimento giudiziale di assegnazione.

Inoltre, salvo i particolari casi previsti dal Codice civile, in tutti i casi di comodato, i soggetti che intervengono nel rapporto (comodante e comodatario) devono avere la capacità giuridica per la loro rappresentanza e, pertanto, devono essere maggiorenni.

Ferme restando tutte le condizioni sopra indicate per usufruire dell’aliquota agevolata, la stessa è estesa, in caso di morte del comodatario, al coniuge di quest’ultimo, in presenza di figli minori.

Cumulabilità delle due agevolazioni

Sulla base di quanto sopra indicato emerge che l’agevolazione statale può rappresentare un sottoinsieme dell’agevolazione comunale.

Sarà, pertanto, possibile che il comodante, il quale rispetta i requisiti per l’applicazione dell’aliquota agevolata possa rispettare anche i requisiti per l’applicazione della riduzione del 50% della base imponibile.

Nel caso, invece, non rispetti i requisiti per l’applicazione dell’agevolazione statale, potrebbe avere diritto ad applicare la sola aliquota agevolata.

Nel caso, infine, il comodante rispetti tutti i requisiti previsti per l’applicazione dell’agevolazione statale, egli avrà senz’altro diritto di richiedere l’applicazione dell’aliquota agevolata a meno che il comodatario che occupa l’alloggio sia titolare di proprietà o altro diritto reale di godimento su immobili (fabbricati, terreni agricoli, aree edificabili) sull’intero territorio nazionale, in tal caso l’aliquota da applicare sarà quella ordinaria al 10,6 per mille.

Aliquota agevolata IMU e agevolazione statale.