IMU - Riduzione della base imponibile per fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati

Soggetti passivi IMU titolari di fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati.

L’articolo 1, comma 747, legge n. 160/2019, stabilisce che la base imponibile è ridotta del 50% nei seguenti casi:

• a) (…);
• b) per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell'anno durante il quale sussistono dette condizioni. L'inagibilità o inabitabilità è accertata dall'ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione. In alternativa, il contribuente ha facoltà di presentare una dichiarazione sostitutiva ai sensi del Decreto del presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, che attesti la dichiarazione di inagibilità o inabitabilità del fabbricato da parte di un tecnico abilitato, rispetto a quanto previsto al periodo precedente.,Ai fini dell'applicazione della riduzione di cui alla presente lettera, i comuni possono disciplinare le caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta del fabbricato, non superabile con interventi di manutenzione. 

La riduzione della base imponibile è stata disciplinata dall’articolo 24 del vigente Testo Unico dei Regolamenti delle Entrate Comunali (TUREC), adottato con delibera di Consiglio Comunale n. 10 del 20/01/2025, al quale si rimanda per le definizioni e le modalità di dettaglio.

Stato di inagibilità o inabitabilità ed effettivo non utilizzo

Secondo l’articolo 24, comma 1, del TUREC, l’agevolazione è riconosciuta alle unità immobiliari non abitabili o non agibili e comunque di fatto non utilizzate, a causa di sopraggiunti: dissesti statici, fatiscenza o degrado di elementi strutturali e impiantistici. In ogni caso si deve trattare di unità immobiliari per le quali il recupero delle condizioni di agibilità o abitabilità è conseguibile con interventi edilizi superiori alla manutenzione ordinaria o straordinaria come definite dall’articolo 3, lettere a) e b), D.P.R. 06 giugno 2001, n. 380, e successive modifiche ed integrazioni, tenuto anche conto del Regolamento Edilizio Comunale e delle leggi della Regione Emilia-Romagna vigenti in materia di classificazione degli interventi edilizi.

L’immobile, in ogni caso, non deve essere utilizzato, anche per usi difformi rispetto alla destinazione originaria e/o autorizzata.

L’agevolazione non si applica ai fabbricati oggetto di interventi di demolizione o di recupero edilizio ai sensi dell’articolo 3, lettere c), d) ed f), D.P.R. 06 giugno 2001, n. 380, in quanto la relativa base imponibile, dalla data d’inizio dei lavori, va determinata con riferimento al valore dell’area edificabile senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato, come previsto dall’art. 1, comma 746, legge n. 160/2019.

Nel caso di emissione di ordinanze sindacali che attestino condizioni di inagibilità o inabitabilità del fabbricato, l’agevolazione fiscale è ammessa solo nel caso siano rispettati i requisiti previsti dall'art 24 del TUREC vigente che devono, comunque, essere attestati attraverso la presentazione della dichiarazione sostitutiva.

Se il fabbricato è costituito da più unità immobiliari, catastalmente autonome e anche se con diversa destinazione, la riduzione è applicata alle sole unità dichiarate inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzate.

Nel caso in cui l’agevolazione sia confermata dall’Ufficio, la condizione di inagibilità o inabitabilità ha valenza esclusivamente fiscale, non comportando, quindi, la automatica decadenza di certificazioni di abitabilità/agibilità, o in altro modo definite, a suo tempo rilasciate dai competenti uffici tecnici comunali.

Durante il periodo di sussistenza delle condizioni che danno diritto all’agevolazione, per il calcolo dell’IMU si applica l’aliquota ordinaria salvo diverse indicazioni.

Per i fabbricati per i quali, in ambito di vigenza dell’imposta comunale sugli immobili (sino al 31/12/2011), il contribuente aveva provveduto a richiedere la riduzione d’imposta al 50% ai sensi dell’articolo 8, comma 1, D. Lgs. n. 504/1992, avendo correttamente adempiuto agli obblighi formali previsti (presentazione della Dichiarazione sostitutiva di atto notorio, presentazione della dichiarazione di variazione ICI al fine di comunicare lo stato di inagibilità o inabitabilità e non utilizzo) e non avendo lo stesso contribuente ricevuto dall’Ufficio formale diniego all’applicazione della riduzione, viene mantenuta la possibilità di applicare l’agevolazione (riduzione del 50% della base imponibile) anche ai fini IMU dal 01/01/2020 senza soluzione di continuità, sempreché i fabbricati continuino ad essere posseduti dallo stesso soggetto passivo d’imposta e soddisfino i requisiti qualificanti lo stato di inabitabilità o inagibilità ed effettivo non utilizzo come definiti dall'art 24 del vigente TUREC in tal caso non è dovuta la dichiarazione ai fini IMU confermativa del possesso dei requisiti.

Per i fabbricati per i quali, in ambito di vigenza dell’IMU (dal 01/01/2012 al 31/12/2019), il contribuente aveva provveduto a richiedere la riduzione d’imposta al 50% ai sensi dell’articolo 13, comma 3, lettera b), D.L. n. 201/2011, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 214/2011, e successive modifiche ed integrazioni, avendo correttamente adempiuto agli obblighi formali previsti (presentazione della Dichiarazione sostitutiva di atto notorio al fine di comunicare lo stato di inagibilità o inabitabilità e non utilizzo) e non avendo lo stesso contribuente ricevuto dall’Ufficio formale diniego all’applicazione della riduzione, viene mantenuta la possibilità di applicare l’agevolazione (riduzione del 50% della base imponibile) anche ai fini IMU senza soluzione di continuità dal 01/01/2020, sempreché i fabbricati continuino ad essere posseduti dallo stesso soggetto passivo e soddisfino i requisiti qualificanti lo stato di inabitabilità o inagibilità ed effettivo non utilizzo come definiti dall'art 24 del vigente TUREC, in tal caso non è dovuta la dichiarazione ai fini IMU confermativa del possesso dei requisiti.

Qualora la richiesta di riduzione per inagibilità o inabitabilità ed effettivo non utilizzo riguardi fabbricati che dal certificato catastale risultino ruralistrumentali (art. 9, comma 3-bis, D.L. n. 557/1993, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 133/1994, e successive modifiche ed integrazioni) la condizione di non utilizzorende incompatibile l'attributo della ruralità al fabbricato stesso, pertanto il soggetto che vanta diritti reali sull'immobile è tenuto, ai sensi del DM MEF 26/07/2012 e della Circolare n. 2/2012 dell'Agenzia del Territorio, alla presentazione dell'istanza o del Docfa semplificato, entro il termine di 30 giorni dall'evento, attraverso i quali si chiede la cancellazione dell'annotazione di ruralità ovvero la variazione di categoria catastale.
In caso di mancata presentazione dell'istanza o del Docfa semplificato, l'Ufficio attiverà le procedure previste dall'art. 1, commi 336-337, legge n. 311/2004.

Il contribuente tenuto al versamento dell’IMU, qualora ricorrano i requisiti previsti dalla suddetta norma e dal vigente TUREC, ha facoltà di presentare una dichiarazione sostitutiva ai sensi del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, che attesti la dichiarazione di inagibilità o inabitabilità del fabbricato da parte di un tecnico abilitato; ai fini del controllo di sussistenza dei requisiti per godere dell’agevolazione in parola, tale dichiarazione viene allegata, a cura del contribuente, all’atto di presentazione della dichiarazione sostitutiva. La dichiarazione sostitutiva ha efficacia dalla data di avvenuta presentazione all’Ufficio IMU.

In alternativa, su richiesta del contribuente all’atto di presentazione della suddetta dichiarazione, il personale tecnico in forza all’Ufficio accerta l’inagibilità o l’inabitabilità e l’effettivo non utilizzo sulla base della idonea documentazione prodotta dal contribuente stesso.

Ai fini dell’accertamento, il citato personale tecnico può effettuare il sopralluogo dell’immobile in oggetto previo consenso del proprietario; il mancato consenso determina l’impossibilità del riconoscimento del beneficio.

Il venir meno delle condizionirichieste dalla legge per l'agevolazione in questione comporterà l'obbligo di presentare la dichiarazione di variazione IMU con le modalità ed entro i termini previsti.

Riduzione della base imponibile IMU del 50%.